[Nella foto in evidenza il render del parcheggio Sanzio, Catania. fonte: SkyscraperCity]
Nella progettazione urbanistica la creazione di aree pedonali assume un un ruolo fondamentale per la ripresa economica ed il risanamento ambientale della città. Secondo questo principio anche Catania avrebbe la necessità di aumentare e migliorare i percorsi urbani pedonali sia perché il suo centro storico, ricco di testimonianze storiche ed artistiche, è una meta per il turismo sia perché i cittadini avrebbero l’opportunità di riscoprire e vivere il centro della città come un polo ricco di attività commerciali, ricreative e culturali.
L’analisi e la misurazione del valore delle aree della città forse metterebbe in evidenza che vi è un grande potenziale produttivo creato dagli spazi urbani soprattutto quelli in centro storico, un valore che crea reddito e che verrebbe sprecato con la realizzazione dei parcheggi.
Questa è la diversa chiave di lettura data da Urban 3, società di consulenza statunitense specializzata nello studio e nell’analisi del valore economico del terreno e della proprietà immobiliare. La sua teoria si basa sull’acquisizione dei dati relativi al valore immobiliare delle aree urbane ed extra urbane e sullo sviluppo di questi dati che vengono rappresentati tramite l’immagine di grafici tridimensionali associati alla mappa della città.
Il risultato di queste analisi evidenzia quali sono le aree che hanno un reddito fiscale maggiore e che possono essere un elemento di produttività per le aree urbane.
Lo studio si basa su un approccio matematico in cui i dati, relativi ad un determinato ambiente urbano, vengono quantificati e misurati al fine di ottenere un quadro delle potenzialità economiche di una città che potrebbe essere utilizzato come un punto di partenza utile alle amministrazioni nella valutazione di scelte progettuali in ambito urbano.
Vi proponiamo un estratto dell’articolo scritto da Joshua McCarty Chief Analytics Researcher per Urban3.
“La ricerca si basa sull’analisi e la stima del valore delle aree urbane di alcune città degli Stati Uniti, da questi dati è stato dedotto che il valore delle aree nel centro della città ha un potenziale notevolmente elevato e che le aree destinate a parcheggio sono dannose per l’economia della città perché consumano una risorsa limitata e non infinita: lo spazio urbano.
Infatti secondo questo punto di vista, il parcheggio, per esempio quello a servizio dei centri commerciali e dei negozi , è un peso morto, non produce reddito.
I governi locali, siano essi città, paesi, o regioni sono tutti vincolati dalla superficie che hanno a disposizione e che possono sviluppare.
Quello che realizzano è una risorsa fondamentale per la comunità, e sperperare questa preziosa risorsa non è una scelta oculata.
Inoltre il capitale prodotto da un immobile residenziale è sicuramente inferiore a quello di un grande centro commerciale, ma nel centro città il valore degli immobili aumenta notevolmente perché nella stessa superficie si concentrano negozi, abitazioni ed uffici, che si sviluppano in altezza. Lo sviluppo verticale degli edifici aumenta la produttività della “superfice a mq” e l’attività economica di una città.
Maggiore è la densità di attività lavorative e di servizi presenti nell’area urbana, maggiore sarà il reddito prodotto all’interno delle aree in oggetto.
La mappatura delle aree-discarica definite dalle aree parcheggio corrisponde alla proprietà passiva più estesa.
Nelle aree in cui sono presenti immobili di valore storico, come gli edifici realizzati prima dell’avvento delle automobili, è stato necessario utilizzare al 100% tutto il lotto.
La scarsità di terreno edificabile ha incoraggiato i progettisti e sviluppatori a massimizzare l’uso dei loro siti. La produttività di queste aree è stata aumentata dal fatto che tra gli edifici vi sono superfici ed aree pedonali che permettono una migliore fruizione del centro commerciale di una parte della città.
Il modello di una città in cui gli spostamenti sono focalizzati sulle auto massimizza la distanza tra la strada e l’edificio facendo diminuire le potenzialità produttive ed economiche delle attività presenti.
Il modello 3D mostra chiaramente i benefici finanziari dati da un modello di centro città che accoglie l’uomo a piedi contro un modello in cui permane l’uso di automobili.
Il vantaggio della modellazione 3D è che ci dà la possibilità di esplorare più livelli di dati in una sola volta. Noi di solito rappresentiamo sia l’altezza della proprietà ed il suo colore in base al suo valore di imposta per acro. In questo modello, l’altezza rappresenta il valore per acro. Proprietà più rosse hanno una maggiore proporzione di parcheggio, mentre quelli in blu hanno più spazi destinati a gli edifici.
Il risultato è abbastanza evidente infatti vi è un chiaro vantaggio per le aree “blu” sulle proprietà ” rosse”, quest’ultime infatti hanno un valore inferiore. In definitiva il parcheggio è l’elemento che in ogni singolo progetto diluisce la produttività di sviluppo. I comuni, per i quali le tasse di proprietà sono la loro linfa vitale, dovrebbero trattare l’area di parcheggio per quello che è: un peso morto.
Purtroppo la maggior parte delle città preferisce incoraggiare la presenza di tali rifiuti.”
(All images copyright of Urban Three)
Questa è quella che in economia chiamiamo geovizzazione della realtà. Mi spiego:
E’ vero ciò che dice lo studio e che il parcheggio, dal punto di vista della generazione pura di profitto è un peso morto, ma è di ausilio alla sua generazione, e questo non lo dice. In pratica, se si toglie il parcheggio a qualunque attività commerciale, avremo una potenzilità di profitto teorica altissima ma nessuno che in realtà possa usufruire delle attività (come ci arriva un cliente fino a li?).
Si potrebbe fare un esperimento per convincersene: chiudiamo in via provvisoria un parcheggio da un centro commerciale (ad esempio occupiamo tutti i posti del centro sicilia) e vediamo che succede. Scommetto quello che vuoi che entro un mese chiude per fallimento.
Quindi da un lato il posteggio è un peso morto se lo consideriamo come resa a metro quadro separandolo dall’attività commerciale, dall’altro, senza il posteggio l’attività commerciale azzera il profitto. Siamo quindi in presenza di un catalizzatore di affari! un elemento quindi che non produce nulla di per se ma permette di far produrre ad altri elementi.
Quello che succede è che, il “peso morto” posteggio ha reso vincente il centro commerciale rispetto al centro cittadino. Il centro cittadino ha quindi due soluzioni:
a) rinuncia alle velleità di business (insomma si chiudono tutti gli esercizi commerciali del centro)
b) Si appropria della carta vincente del centro commerciale (i posteggi).
Nel primo caso il valore degli immobili precipita, e ciò smentisce la ricerca. Nel secondo caso si può realizzare solo con posteggi in centro città, in genere interrati per non occupare superfici (e ciò smentisce la ricerca).
Anche il potenziamento del mezzi pubblici lascia spesso il tempo che trova. Essi vanno bene per tutte quelle attività di business che non necessitano la traslazione di volumi (borse, plichi, scatole eccetera che bisogna portare poi a mano), oppure che non necessitino di spostarsi con tutta la famiglia (tipo spostarsi in più di due persone).
Il commento del sig. Messina dimostra come non c’è bisogno di studiare economia per dire cose senza senso. Un qualsiasi esercizio commerciale, sia piccolo che grande, se chiude i propri parcheggi non fallisce, e non c’è bisogno di chi si spaccia per economista, basta vedere la realtà nei paesi dove si è fatto l’esperimento. Ciò che il sig. Messina omette è che tale fallimento potrebbe accadere solo in un paese con una forte cultura automobilistica come il nostro dove si usa l’auto anche per 10 mt, allora bisognerebbe educare la popolazione all’uso di altri mezzi, lei provi a chiudere tutti i parcheggi e vedrà come non solo i profitti commerciali aumenteranno ma anche la quantità di persone che andranno in quel posto lì, proprio perché non ci sono macchine, di quella prova, il lungomare liberato… se vuole di prove, ce ne sono in tutto il mondo.
Peccato che proprio nel nostro lungomare liberato abbiamo un posteggio interrato da un lato e una miriade di posti auto liberi nelle strade parallele poco battute. Togliamo questi posti e vediamo quanta gente può andare a passeggiare lì…
Non confondiamo strada pedonale con impossibilità di posteggiare nelle vicinanze.
Oltre a ciò, dice che la gente deve cambiare mentalità per spostarsi. Concordo in pieno! Solo che che per cambiare mentalità occorre tempo (in genere almeno un decennio se non di più) e gli esercizi commerciali devono fare soldi oggi per campare, non fra dieci anni (sempre che poi non siano 20/30 o di più). Stiamo parlando di investimenti di lunghissimo periodo (e pure incerti). Nel lungo periodo siamo tutti morti.
In ogni caso, senza fare esperimenti su larga scala, faccia una prova personale: vada a fare shopping senza auto e con famiglia a seguito (in qualunque città che sia ben dotata di mezzi pubblici) e vediamo come si trova. E per shopping non intendo una cosuccia che si può tenere in tasca o che occupa solo una mano, intendo delle vere spese con cui si riempie il cofano di un’auto. Poi riparliamo della inutilità dell’auto.
Io vivo in una città ben servita dai mezzi e con diversi parcheggi a pagamento a disposizione, posseggo un’auto familiare, e mi reco sovente a fare la spesa settimanale per la famiglia a piedi (supermercato a 2 km da casa, in genere andata a piedi e ritorno in bus; supermercato a 1 km da casa, andata e ritorno a piedi), spingendo un passegino con mia figlia dentro (e spazio sotto per due buste della spesa) e uno zaino vuoto sulle spalle (equivalente ad un’altra abbondante busta della spesa). Un po per tenermi in forma (dopo una giornata a lavorare al computer una passeggiata è piacevole e non può che farmi bene), un pò per sentirmi la coscienza a posto (qualche litro di carburante in meno all’anno fa – seppur poco – contento il pianeta) e un pò (e forse è la parte migliore) perchè qui è del tutto normale.
Cordiali saluti ed un caloroso invito alla prova!
Non ho ben colto il succo dell’articolo.
I parcheggi in centro sono antieconomici per un comune perché consumano suolo che potrebbe avere una redditività maggiore se destinato ad altri usi. Ma allora, ragionando per puro paradosso, anche il Parco Falcone e’ improduttivo se lo guardiamo da una mera ottica economica: togliamo gli alberi e costruiamo un palazzo di otto piani per garantire più imu e tari alle casse comunali.
Bisognerebbe invece ragionare senza preconcetti e integralismi da entrambe le parti.
È utile un parcheggio in Piazza della Repubblica? per me si, ma sono pronto a confrontarmi con opinioni diverse e capirne le motivazioni.
E al largo Sanzio? Per me si, e’ fondamentale un parcheggio interrato in quella zona, con capolinea bus amt e extraurbani al livello terra, ma anche in questo caso ascolto opinioni contrarie.